对话任志强：市民买房最好赶在刺激政策出台前

　　昨日上午，在首届房地产论坛上发表演说的任志强，微微驼背，头发有点花白。两个多小时的报告，任志强给大家的感受却是语速极快，PPT讲稿除标题外，只有图表和数据，“开炮”内容不多，而是透出一种严谨作风。但在互动环节，任志强锋芒毕露，直言楼市发展问题，并建言市民买房最好赶在刺激政策出台前。活动间隙，本报记者与任志强做了一次面对面交流。

　　房地产业对GDP影响越来越大

　　记者：当前，国家大力推动大众创业、万众创新，高度重视互联网经济等新型发展业态。有人讲，房地产增长能力减弱了，不是支柱型产业了?

　　任志强：我坚信，房地产仍是支柱型产业。有人认为房地产业不是支柱产业，这与其没有理解GDP计算方式有关，房地产业对GDP影响是越来越大。

　　工业增加值问题和GDP有关，工业增加值在GDP中的比重现在在下降，其中有一部分与房地产相关，比如上游的水泥、玻璃等，下游的白色家电、建材等，这与工业关联度很强。房地产投资下降对中国经济的影响大于其他行业。目前，我们消费占比还是低的，投资仍是主力，但现在消费在持续下降，民间固定资产投资也在下降，说明大家对市场和政策没有信心。还有，地方债问题，土地供应面积在下滑，土地收益也在下降，后期让投资持续增长是不可能的。如果不调整政策，下降可能还会大。

　　另外，和房地产关系最密切的就是城镇化。城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长，目前中国城镇化速度还没到一个截止的地步。房地产还是一个上升和要持续发展的行业。

　　80后、90后别做继承多套房美梦

　　记者：当前，包括连云港在内，我国各地老龄化程度不断提高。目前大量80后、90后的独生子女因家庭结构，会导致他们从父母那里继承几套甚至更多的房子，未来房子需求会减少?

　　任志强：不可否定，未来一些年轻人会继承多套房产，但什么时候出现，起码要等上三十年。现在，社会上不少人说80后、90后不用买房，等老人死后，就可以拿到三套或四套房子，这都是做梦。

　　在上个世纪70年代时，德国只有7300万人口，家庭户数约1900万户，平均每一个家庭大约拥有1.24套房子，人们以为以后换房会十分容易。但是到了2010年的时候，德国的总人口较70年代增加800万人口，但是家庭户数却从1900万户变成4000万户，翻了1倍还多，家庭每户人口从3.7降到2.05。在过去几十年里，德国经历了逐渐从房子多于家庭户数变成房子不满足家庭户数的变化。最后，老年人都住大房子，年轻人都住小房子，因为老人欢迎儿女在过节时回到自己家中，但老人绝对不会到儿子女儿家长期生活。中国则相反，中国年轻人住大房子，老年人给年轻人当保姆。

　　同德国情况相似，中国人口结构像“水桶”，以后中国家庭户数将会越来越多，总体住房需求会相应增加。住房需求增加，就会导致住房量越来越多，而不是越来越少。

　　今年底明年初楼市可能触底反弹

　　记者：针对当前经济和房产形势，下一步国家层面有望出台哪些政策?土地、房产价格走势如何?

　　任志强：中央政府发布政策目的就是在遏制经济下滑，但不要错误理解为新常态是让经济下滑，新常态一定会转化成通过改革让经济回升。

　　现在看，经济发展形势严峻，如果7%的经济增长率保不住，市场信心就大大降低。因此要继续出台刺激政策，优化调整货币政策，稳住经济形势，保住7%的经济增长率，利率降至2012年的水平。

　　只要政府出台有关刺激政策，对房地产市场来说都是利好，这样老百姓看到政策接连出台，转变持币观望态度，预计今年四季度或者明年年初楼市会触底反弹。

　　但当前，楼市还存有巨大库存，二手房可能会涨，但一手房大多数不会涨，只有少数、局部会提价，相比销售较早出现正增长，价格会滞后体现。

　　开发商要把握住当前货币政策宽松等多重优势，加快存量消化，今年底可“转守为攻”;购房人可把握住低利率等有利因素，最好赶在刺激政策出台前买房。

　　连云港楼市销量不符合500万人口城市需求

　　记者：目前，国内像连云港这样的中小城市，房地产市场供需还不够平衡，存量还比较大，使得一些大型房企重回一二线城市，三四线城市未来房产市场发展前景如何?

　　任志强：我没看透连云港房地产市场。我查了资料发现，2010年连云港的城市化率57%，高于全国平均水平6个百分点，可是2014年城市化率降低了，可能是区划调整原因，很多城市也有类似情况。

　　2007年，我来过连云港，那时城市破旧;今天来，发现城市发生巨变。目前，连云港经济增速比全国大多数地区都要好，至少比北京要好。受“330楼市新政”影响，连云港房地产市场销量逐渐向好，但不符合500万人口城市的实际需求，年销售面积在400万平方米左右才比较合理，按这样的话，它所占的GDP的比重应该很高。从投资角度看，连云港房地产投资比重并未达到。

　　即使城市小，但只要对人口有吸引力，吸纳人口的总量不断增加，那这个城市就是一个正增长的城市，能够实现房地产可持续发展。目前，连云港房价还是坚挺的。

　　要想继续干房地产就别指望转型

　　记者：如果未来住宅、商办开发销售不振，房企是否可转型投资养老休闲、农林产业?

　　任志强：转型就是不干房地产，如果继续从事房地产业就别指望有什么可转型的东西。企业发展过程中一定要多做分析，确定投资方向。比如商业，过去我国商业地产项目落后，需高速发展，但现在电商对商业地产项目影响很大，开发商需要和互联网拥抱，但不能让互联网替代，因此先做好自己的事情，这很重要。投资商业不在于建不建房，而在于是否具备一套商业运营的成熟经验。

　　现实中，很多开发商根本不分析当地经济发展情况，认为这块地不错，就来投资，但你要想想投资是干什么的，是盖高档住宅，还是普通住宅，都要进行认真、理性分析。

专家点评网综合